不少商戶覺得不管自己經營得怎樣出色，辛辛苦苦得來的利潤，最終都得以租金的形式奉獻給地產商，利潤都被地產商“霸占”了。
地產霸權的說法易為人們接受，是因為土地最初都是“霸”來的。
上帝制造土地，卻沒有劃界分配。近水而肥沃的土地必然引起爭奪，由強者得之。霸地成功全靠領袖，故土地全屬領袖所有。外國也一樣。領袖自己稱王，然後把部分土地賜封給在霸地戰爭中的功臣，余下的就讓自己的子民耕種，每年交租。
初時，人少地多，無人耕種的地就成為公地，人民平時可自由放牧，貴族可以打獵休閒。後來，人口增加，生產力上升，土地就越來越有價值。在歐洲，曾經因此出現了“圈地運動”。
在這種情況下，封建統治者不得不介入以穩定局勢。統治者開始意識到，必須制定適當法律，有效地管理好土地的業權。一切有關土地的權益，都得有白紙黑字的法律文件，清楚說明業權的來源，如賜封、承繼、購買、租賃、抵償等。
所有土地使用者，都有某種形式的土地來源。私有產權的出現，令市場經濟的效益大大發揮，人類今天的繁榮亦拜此所賜。
香港地產商的財富，基本上都是遵循這套游戲規則而得來的。但地產商在香港是不得人心的。這是高地價的環境使然，地產商其實與一般的商人無異，在社會上盡量去經營賺錢罷了。
香港的樓價貴，是因為土地供應少，而市場上亦確有足夠的人買得起。願者上鉤，價高者得，是市場經濟的游戲規則；買賣其他商品也是一樣。相反，若是有人企圖以非市場力量，迫使地產商按他們的意願定價，這才是霸道。
若非供應有限，地產商賣樓的時候怎麼可以這樣霸道？要客人打定本票，才可以看示范單位。全世界除了香港，沒有一個地方會半夜三更賣樓；買千萬豪宅的買家，也得乖乖地排隊等候。地產商是奇貨可居，才可以吊起來賣。若是土地供應充足，新樓陸續落成，之前的尾盤又未清的話，地產商一定會有不同的態度。
然而，土地供應並非操控在地產商手裡。在董建華年代土地供應多的時候，地產商蝕本也得賣樓，定價比現在的居屋尾盤還要低，可見地產商並沒有操控樓價的能力。
有批評者指地產商為抬高樓價，樓宇建好也不出售。這其實只是個別地產商的做法。整體而言，香港的樓花市場比全球大部分地方都要活躍，大部分樓盤都在落成前已賣出。地產商並沒有刻意捂盤，高價而售。真正的情況是預售證未批出，已有客戶想高價預訂，令地產商可分批加推，越賣越高。
在這種情況下，小量新盤皆讓社會上最富裕的階層吸納，廣大小市民只能望樓興歎，覺得自己連置業機會也被剝奪了。尤其是年輕人，他們覺得自己讀完了大學，從事的也算是專業工作，沒有理由連自置居所的能力也沒有。他們覺得社會對他們不公平，並把一切不公平現象都歸咎為地產霸權作祟。
現實卻是，在香港人人都得在高地價環境下生活，人人都得為高地價付出代價。當通貨膨脹時，大家就很容易忽略了貨幣流通因素所造成的影響，而簡單地把它歸咎為地產霸權貪得無厭拼命加租的結果。
不少商戶覺得不管自己經營得怎樣出色，辛辛苦苦得來的利潤，最終都得以租金的形式奉獻給地產商。稍有抗拒，不願輕易就范，地產商就可以拒絕出租，那就只好結業，或者被迫遷往次一級的地區。他們覺得他們做生意的機會和利潤都被地產商“霸”了。
然而，不只是大地產商在談判租金時會爭取最大利益，小業主也一樣。任何商業上的討價還價，都是取決於供求形勢，而不是抽象的公義。當有其他租客願意出更高的租金時，怎可期望業主捨貴租取平租呢？如果社會覺得這種做法不妥的話，其錯就不是錯在地產商，而是資本主義制度。
現時社會輿論都傾向於把問題簡單化，把矛頭指向地產商。這並非對症下藥。如果因而迫使政府推行一些不恰當的政策，反而會衍生更多的問題，吃苦的還不是處於弱勢的社群？因此，我不贊成把一切都歸咎地產霸權，而不去面對問題的根本。
香港地產商的地都是以真金白銀買回來的，並無“霸”的成分；若有人想靠人多勢眾，聲大夾惡，以低於市價的方式，獲得土地上的權益，這才是霸權。
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